Москва – политический и культурный центр России. Этот город мощнейший драйвер ее экономики, где «сердцем» деловой активности города является коммерческая недвижимость. Именно в Москве заключаются многомиллионные сделки, рождаются стартапы и работают корпоративные гиганты.
Вместе с этим коммерческая недвижимость в Москве – это сложная и многоуровневая экосистема. От фешенебельных офисов в «Москва-Сити» до уютных коворкингов в переулках, от гигантских логистических хабов на окраинах до стрит-ритейл локаций в центре – каждый сегмент живет по своим правилам и имеет свою цену.
В этой статье мы проведем детальную «инвентаризацию» рынка, разберем основные типы коммерческой недвижимости в Москве и раскроем факторы, формирующие ее стоимость.
Чем отличается коммерческая недвижимость в Москве
Основными действиями на рынке коммерческой недвижимости являются аренда и покупка. Выбор между арендой или покупкой коммерческого помещения в Москве – это одно из самых значимых и сложных решений для бизнеса. От правильного выбора зависит не только ежедневная операционная деятельность, но и имидж компании, лояльность сотрудников и, в конечном счете, финансовая устойчивость.
При этом без базовых знаний трудно сориентироваться в многообразии предложений. На первый взгляд не понятна колоссальная разница в цене между квадратным метром в историческом центре и за МКАД. Без опыта и базовых знаний не ясно что сегодня выгоднее: классический офис, бизнес-центр класса А или гибкий коворкинг?
Давайте систематизируем ключевые типы коммерческой недвижимости столицы, проведем сравнительный анализ их стоимости и выделим главные тренды в этом году. Обзор поможет сделать взвешенный и экономически обоснованный выбор, например на этом сайте — это каталог коммерческой недвижимости в Москве.
Ключевые типы коммерческой недвижимости Москвы
Рынок структурирован по нескольким основным сегментам, каждый со своей спецификой.
Офисная недвижимость
В сфере недвижимости офисы различают по классу (качеству) и локации (расположение), также учитывают особенности.
Выделяют следующие базовые классы объектов — A (премиальный сектор), B+ (высокий бизнес-класс), B (бизнес-класс), C (эконом). Класс определяет год постройки, качество отделки, инфраструктуру и управление.
Ценят основные кластеры локации — ЦАО (исторический центр, «Москва-Сити»), в пределах Садового кольца, вдоль основных магистралей (Ленинградский, Кутузовский проспект). Популярны крупные парки офисов за МКАД.
Особенность данного типа коммерческой недвижимости — это самый чувствительный к экономической и геополитической конъюнктуре сегмент. Сейчас в фокусе – качество и эффективность площадей.
Торговая недвижимость (ритейл)
Здесь востребованы следующие форматы: торговые центры, улично-дорожная сеть — это стрит-ритейл (первые нежилые этажи), особенно в ЦАО, торговые галереи, отдельно стоящие павильоны.
Локация торговых площадей крайне важна. Успех напрямую зависит от пешеходного и/или транспортного потока. Наиболее престижны центральные улицы (Тверская, Арбат, Новый Арбат) и входные зоны метро.
Особенность данного типа коммерческой недвижимости — это высокая конкуренция, дефицит качественных площадей, завышение цен.
Складская недвижимость
В связи с развитием крупных современных логистических и складских комплексов, стала пользоваться популярностью классификация складов. Это:
Классы A, B, C: A — современные высокие склады с доками, системами климат-контроля, B — более старые или адаптированные под склад помещения, С — производственные гаражи, ангары.
Локация данного типа недвижимости менее важна, однако основной объем складов сосредоточен за пределами МКАД, вдоль ключевых шоссе Калужское, Киевское, Минское. Внутри МКАД существуют небольшие распределительные центры и небольшие промзоны. Однако их острая нехватка.
Особенность складской недвижимости Москвы — самый стабильный и востребованный сегмент в последние 30 лет, острейшая нехватка небольших и средних складов.
Производственная недвижимость
Часто пересекается со складской. Современными форматами являются организованные промышленные парки с инженерной инфраструктурой, зонами для сотрудников и готовыми решениями для бизнеса. Свободные локации преимущественно в Новой Москве и Подмосковье.
Сколько стоит коммерческая недвижимость в Москве
Мы подготовили сравнительный анализ стоимости — сколько стоила Коммерческая недвижимость в Москве в 2024 году. Ставки ориентировочные. Стоимость указана в год за кв. м. (аренда) или за кв. м. общей площади (покупка). Важно понимать, что цены сильно варьируются в зависимости от конкретных параметров объекта.
| Тип недвижимости | Средняя ставка аренды (в год за кв.м) | Средняя цена покупки (за кв.м) | Комментарии по стоимости |
| Офисы (класс А) | 25 000 – 45 000+ руб. | 400 000 – 800 000+ руб. | «Москва-Сити» – лидер по ставкам. Высокая цена обусловлена престижем, видом, инфраструктурой. |
| Офисы (класс В/В+) | 15 000 – 30 000 руб. | 250 000 – 450 000 руб. | Самый объемный и конкурентный сегмент. Лучшее соотношение цена/качество. |
| Стрит-ритейл (ЦАО, премиум) | 200 000 – 600 000+ руб. | 1,5 – 4+ млн руб. | Максимальные ставки за проходимость и имидж. |
| Торговые центры (залы) | 30 000 – 120 000 руб. | 300 000 – 800 000 руб. | Зависит от типа ТЦ, этажа, расположения в здании. Часто включается процент с оборота. |
| Склады класса А (за МКАД) | 5 500 – 8 500 руб. | 70 000 – 110 000 руб. | Ставки стабильно растут из-за высокого спроса и ограниченного предложения. |
| Склады «последней мили» | 12 000 – 20 000 руб. | 150 000 – 250 000+ руб. | Дефицитный и дорогой сегмент из-за близости к потребителю. |
| Промышленные помещения | 4 000 – 7 000 руб. | 50 000 – 90 000 руб. | Зависит от инженерного оснащения и состояния объекта. |
Коммерческая недвижимость в Москве: Тренды 2024-2025 годов
Устойчивыми и заметными тенденциями развития коммерческой недвижимости Москвы за последние два года остаются:
Во-первых, заметен приоритет качества над количеством. «Перетекание» арендаторов из старых объектов класса «С» и «В» в современные В+ и А с хорошим управлением и развитой средой. Бизнес готов платить за площади, которые повышают эффективность и привлекательность для сотрудников.
Во-вторых, популярны гибридные форматы и коворкинги. Несмотря на возврат к офисам, гибридный график остается. Растет спрос на краткосрочную и гибкую аренду в коворкингах или бизнес-центрах с сервисом «все включено».
В-третьих, остаётся устойчивый дефицит и рост цен на склады. Спрос на качественные складские площади (класс А) по-прежнему значительно опережает предложение. Острейшая нехватка объектов последней мили внутри и вблизи МКАД для быстрой доставки. Это ключевой драйвер роста ставок во всем логистическом сегменте.
В-четвертых, наблюдается трансформация ритейла. В торговых центрах упор делается не на количество магазинов, а на создание среды: фуд-корты нового формата, развлечения, зоны отдыха, мероприятия. В стрит-ритейле ценятся уникальные локации с историей. Активно развивается районный ритейл – удобные форматы «возле дома» в жилых кварталах.
Кроме этого продолжается тренд на преобразование устаревших активов. Бывшие промышленные зоны превращаются в лофт-офисы и креативные кластеры. Устаревшие офисные центры реконструируются для повышения класса. Неэффективные ТЦ меняют назначение.
Заключение
Итак, коммерческая недвижимость в Москве — это барометр деловой активности и ключевой активом для инвестиций. После периода адаптации к новым экономическим реалиям рынок коммерческой недвижимости Москвы демонстрирует отчетливую структурную трансформацию: смещение спроса в сторону качественных объектов, растущую популярность гибридных форматов и переоценку локаций. Стоимость коммерческих площадей перестала быть линейной величиной, став комплексным показателем, зависящим от класса объекта, его локации, инфраструктуры и транспортной доступности. В этой статьи мы предоставили четкую классификацию сегментов коммерческой недвижимости и раскрыли ценовую динамику в каждом из них.